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債権法(民法)改正②「賃貸借契約について」

債権法(民法)改正②「賃貸借契約について」

2020/09/08 その他債権法(民法)改正②「賃貸借契約について」

約120年ぶりに民法の改正があり、「債権法」などと呼ばれる契約等に関する基本的なルールが定められている部分についても大きな変更がありました。
（2020 年４月１日から施行）

今回はこの債権法の中で、「不動産の賃貸借」に関する改正事項をまとめました。

賃貸借契約の連帯保証に関する改正

改正により、法人以外の個人が保証人となる極度額の定めのない根保証契約は無効となります。

「極度額」とは、保証人が支払いの責任を負う金額の上限です。
極度額は明確に定め、賃貸借契約書等の書面に記載しないと保証契約は無効となります。

「根保証契約」とは、一定の範囲内で将来発生する不特定の債務について保証する契約のことです。

不動産の賃貸借契約は連帯保証契約が一般的ですが、これも根保証契約に該当します。

根保証契約は主債務の金額が未確定のため、家賃の未払いや過失による賃貸物件の損傷、トラブルを起こした場合の損害賠償義務など、保証人が想定外の債務を負う可能性があります。
改正後の契約では限度額を定めることとなり、保証人の責任範囲が明確化されました。

また、個人を保証人とする根保証契約は、保証人が破産したとき、主債務者又は保証人が亡くなったとき、保証人の財産について強制執行や担保権の実行が申し立てられたときなどは、その後に発生する主債務は保証の対象外となります。

賃貸不動産の所有者変更

賃貸借契約中に建物の所有者が代わった場合、賃料請求に関する明確な規定はありませんでしたが、賃貸人としての地位は原則として不動産の新たな所有者に移転するという規定が設けられました。
新たな所有者が該当不動産の所有権移転登記を行えば、賃借人に対し賃料の請求が可能です。

契約中の賃貸物の修繕

雨漏りなどで建物等の賃借物の修繕が必要な場合でも、原則として賃貸人(所有者)の許可なく賃借人が手を加えることはできません。どのような場合では修繕が可能か、また、賃貸人へ修繕費を請求できるか、など、改正前民法では明確な決まりはありませんでした。
改正後民法では、修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときや、急迫の事情があるときなどは、賃借人の判断で目的物を修繕でき、修繕費の請求もできることとされました。

賃貸物の一部滅失等の場合の賃料減額

賃貸不動産等でエアコンなど設備の故障があった場合、改正前民法での賃借人の権利は、賃貸物の一部滅失による「賃料減額請求権」のみでした。
改正後は、賃貸物の一部が滅失しなくても、賃借人の過失・故意によらない理由で設備等が使用収益できない状況にあれば、賃借人が賃料減額請求をしなくても当然に賃料の減額がされることと変更されました。

退去時の原状回復義務

今まで民法に明確な基準が記されていなかった、退去・返却時の原状回復義務の範囲について、改正後の民法では通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されています。
通常損耗や経年変化とは、家具の設置跡や冷蔵庫等による壁面の電気ヤケなどで、賃借人の過失・故意によらないものが対象です。

敷金の返還時期等の明確化

建物等の賃貸借契約においては賃料債務などの担保として敷金が授受されるのが一般的ですが、改正前の民法には敷金の定義や返還請求権の発生時期についての規定はありませんでした。
改正後の民法では、敷金を「名目を問わず賃貸借に基づいて生じる債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義し、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額から賃料などの債務の未払分を差し引いた残額であることなどを明記しています。

※原則として施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日より後に締結された契約から改正後の民法が適用されます。

※執筆時点で有効