現地調査⑥

2018/05/07 不動産調査現地調査⑥

３．周辺環境の調査

不動産は属する地域及びその周辺の地域と密接に関係するものです。そのため、現地調査の際は対象地だけでなく、周辺の環境も調査してください。その際に「財産評価基準書　路線価図」を携帯して歩くことを推奨します。道路ごとになぜ価格が異なるのかを観察しながら歩くことで、その地域における相場観が浮かび上がってきます。また、同時に近隣の地価公示地等もチェックしてください。地価公示地等はその地域における「標準的な画地」として選定されているため、地域の実情を探る手がかりとなります。対象地が地価公示地等と比べて著しく利用価値が低く（例えば日照、臭気、振動など）、かつ路線価に反映されていない場合は減価することが可能です。
対象地を広大地として調査する場合には、役所で入手した開発登録簿及び道路位置指定図も持参しましょう。開発登録簿に記載されている土地の現状を確認すると同時に、対象地との差異や類似性も確認できます。

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No.4617　利用価値が著しく低下している宅地の評価
[平成23年6月30日現在法令等]
普通住宅地区にある宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

1.　道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2. 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3.　震動の甚だしい宅地
4.　1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。