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判例・裁決事例
マンション敷地事件（東京地裁平成２５年１２月１３日判決）Ⅱ判旨③

マンション敷地事件（東京地裁平成２５年１２月１３日判決）Ⅱ判旨③

2018/08/30 判例・裁決事例マンション敷地事件（東京地裁平成２５年１２月１３日判決）Ⅱ判旨③

３．本件不動産について評価通達に定められた評価方式によっては適正な時価を適切に算定することのできない特段の事情があるか

本件において、原告は、本件鑑定評価額が本件贈与時における本件不動産の時価であり、評価通達に定められた評価方式によっては本件不動産の価額として算定された金額は本件贈与時における本件不動産の時価を上回っていると主張しており、本件不動産について評価通達に定められた評価方式によっては適正な時価を適切に算定することのできない特段の事情がある旨を主張しているものと解されるので、これについて検討します。

（１）本件鑑定評価額が本件贈与時における本件不動産の時価を表すものであるか

ア．本件鑑定評価額
（ア）　本件鑑定評価においては、原告のマンションの平成１９年７月１日時点の鑑定評価額は、２３００万円とされています。
（イ）　本件鑑定評価額は、本件不動産の積算価格を参考にとどめて決定された金額であるところ、これは、積算価格には「現在の容積率制限からみて、最有効使用されていないため通常のマンションと比して専有面積当たりの持分が大きいことがそのまま反映されていること、さらに、積算価格に占める土地価格を顕在化するためには、建て替え決議を行い、費用と時間をかけて建て替えを行う必要があり、現状においては実現性に不透明な部分がある」とされたことによるものです。

イ．本件贈与時における本件マンションの建替えの蓋然性
前記アの通り、本件鑑定評価額は本件マンションの建替えの実現に不透明な部分があるなどとしてその積算価格を参考程度にとどめて算定されたものであるところ、原告は、本件贈与時においては本件マンションの建替えが実現する蓋然性は高くなかったとして、本件鑑定評価の方法が適切なものであったと主張するので、これについて検討します。

本件マンションについては、①昭和３２年に建築された後に老朽化及び陳腐化が進んだことを前提に、平成８年から建替えの検討がされ、平成１５年に実施されたアンケートにおいても、区分所有者の８割近くの者が建替えを希望する意向を示していたものであるところ、②平成１７年に入って改めてＢ建設を相手方とする等価交換方式による建替えの検討が開始された後は、各区分所有者との間で建替えの実施や新建物における住戸の選定等についての意向の調査が数次にわたり個別に進められ、新建物の建築の計画についての関係行政庁との協議も進められたものであって、③平成平成１９年４月２２日に開かれた臨時総会においてされた本件基本計画案を承認する決議については区分所有者１０４名中出席と取り扱われる９７名の全員が、同年１０月２８日に開かれた建替え決議集会においてされた本件一括建替え決議については区分所有者１０５名中出席と取り扱われる１０４名の全員が、それぞれ賛成していたものであり、④このような検討の進捗の状況や区分所有者の建替えの実現に向けての意向等を背景に、Ｂ建設は、同年４月２２日、本件マンションの現在の資産の評価を示すものとして「本件マンション建替計画新築マンション住戸別ポイント表」を区分所有者に示し、同年６月３０日には、ポイントが上記のような性格のものであることを改めて示した上で、その単価として４万５０００円ないし４万７０００円であることを明らかにするとともに、当該単価をもって、補償金との現金をもってする清算、等価交換契約における充当等のあり方、将来の税金の試算等をも示しており、上記のような本件マンションの資産の評価に係る認識はその後も一貫して区分所有者との間で維持されていたほか、並行して進められていた本件売却希望者との交渉における基礎ともされていたものです。

以上より、本件贈与時において本件マンションの建替えの実現性に不透明な部分があるとして、積算価格を参考程度にとどめて本件不動産の価額を算定した本件鑑定評価は、その前提に問題があったというべきであり、本件鑑定評価額をもって本件贈与時における本件不動産の時価を表すものであると直ちに認めることには疑問があるというべきです。

（２）評価通達に定められた評価方式による本件不動産の評価額が本件贈与時における本件不動産の時価を上回っているといえるか

ア．　前記の本件ポイント表では、現在の資産の評価として、５号棟の本件不動産は２０００ポイントと評価され、平成１９年６月３０日付の「本件マンション建替え計画第７回勉強会資料」とも併せると、ポイントについては、Ｂ建設との間での金銭による清算の基礎ともされ、関係する税の額を試算する基礎ともされているところ、原告に係る上記ポイントの数に前記１ポイント当たりの金額の概算値のうちの最小値である４万５０００円を乗じると、本件不動産の価額は９０００万円と算定されることになります。

イ．　ところで、評価通達に定められた評価方式によると、本件不動産の価額は７２０６万２３４０円と算定されるところ、前記に認定判断した各事情によれば、本件贈与時頃においては、既に述べたような本件マンションンの建替えが実現する蓋然性が相当程度に高まっていたというべき当時の状況の下で、評価通達に定められた評価方式による本件不動産の評価額が本件贈与時における不動産の時価を上回っていると直ちに認めることはできないというべきです。

（３）小括
以上によれば、本件鑑定評価額が本件贈与時における本件不動産の時価であると認めることには疑問があり、評価通達による評価額が本件贈与時における本件不動産の時価を上回っているとは認められないから、本件不動産について評価通達に定められた評価方式によっては適正な時価を適切に算定することのできない特段の事情があるということはできません。