遺留分と不動産の価格③

2019/02/08 遺産分割遺留分と不動産の価格③

３．価格の検証作業

①準備
所有する全不動産について下記情報をまとめる。
□所在（地番及び住居表示）
□面積（公簿面積か実測面積か）
□当初の基礎となった金額及び根拠
□相続税評価額
□（受遺者等の場合）相手方の主張金額

②主張金額の正当性判断
イ．受遺者等の場合
相手方主張金額の根拠を確認する。
・不動産業者による査定の場合：金額は妥当か、求める方法は妥当か
・不動産鑑定評価の場合：金額は妥当か、評価書に合理性・正当性はあるか
上記について不当もしくは不適切だと判明した場合、反論する。
また、相手方が主張する不動産以外に有利な物件があれば指摘をする。例えば、Ａ，Ｂ，Ｃという物件の中でＡ，Ｂ（当初の価格＜相手方主張金額）についてのみ請求があったとしても、精査の結果Ｃの時価が基礎となる価格より低いことが判明した場合は、Ａ及びＣ（時価＜相手方主張金額）について反論ができる（下記表ご参照）。

ロ．請求権者の場合
当初の価格について算定根拠を確認し、時価を算出したうえで乖離がないかを調べる。その際、有利な物件のみならず、反論されたら不利な物件についても把握しておく。

③必要書類
□住宅地図（ゼンリン社発行が望ましい）
□法務局資料（登記簿、公図、地積測量図、建物図面）
□役所調査資料（都市計画図、道路台帳、建築計画概要書等）
□現地調査資料（写真、メモ等）
□固定資産税等の課税明細、名寄せ
□相続税申告書
□（あれば）測量図
□（あれば）建物の設計図書
□（あれば）決算書、青色申告書
□（収益物件であれば）収益状況一覧表、賃貸借契約書、支出費用が分かる資料

注記：執筆時点の税制等に基づきます。

また、本記事の内容は萩原岳不動産鑑定士による研修「不動産鑑定を活用した遺留分減殺請求戦略セミナー」のテキストを抜粋して掲載しております。本研修は口頭及びホワイトボード等を用いた追記情報が多数ございます。